Nouvelle loi copropriété 2018

Voici le texte, ,sur la réforme de la loi sur la copropriété 2019 en Belgique

Droit de la copropriété

Loi du 30 juin 1994 (modifiée par la loi du 2 juin 2010 et la loi du 18 juin 2018)

Loi du 18 juin 2018 a été publiée au Moniteur Belge le 2 juillet 2018 (MB 2018012858

TITRE II DU CODE CIVIL

Chapitre III. De la copropriété

SECTION 1ère.

DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE

EN GENERAL

Art. 577-2. § 1er À défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui

appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :

§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.

§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.

§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans

la mesure compatible avec les droits de ses consorts.

Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.

§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes

d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les

autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi

qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

§ 8. Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre 'Des successions'.

§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs

héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.

 

La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie

qu’avec l’héritage dont elle est inséparable.

Les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection,

doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties

décident de les répartir en proportion de l’utilité, pour chaque bien privatif, des biens et services

communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur

et d’utilité.

Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.

§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose

commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

Dans le cas prévu au paragraphe 9, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service d'utilité

publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d'installer, d'entretenir ou de procéder à la

réfection de câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties communes, dans la

mesure où ces travaux ont pour but d'optimaliser l'infrastructure pour le ou les propriétaires et

utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l'énergie, de l'eau ou des

télécommunications et dans la mesure où les autres propriétaires individuels ou, le cas échéant,

l'association des copropriétaires ne doivent pas en supporter les charges financières. Celui qui a installé

cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure qui se trouve

dans les parties communes.

A cet effet, le copropriétaire individuel ou l'opérateur envoie au moins deux mois avant le début des

travaux à tous les copropriétaires ou, s'il y a un syndic, à ce dernier, par envoi recommandé

mentionnant l'adresse de l'expéditeur, une description des travaux envisagés et un justificatif de

l'optimalisation de l'infrastructure envisagée. Les copropriétaires ou, le cas échéant, l'association des

copropriétaires peuvent décider d'effectuer eux-mêmes les travaux d'optimalisation de

l'infrastructure. Dans ce cas, ils informent les autres copropriétaires de leurs intentions comme indiqué

dans le présent alinéa. Ces travaux débutent au plus tard dan

Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi par un

acte de base et un règlement de copropriété, ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur qui peut être

établi sous seing privé.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de

terrains affectés à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la

création d’une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe

d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts,

pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments.

 Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières

désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’association principale reste exclusivement

compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune

de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles

 Art. 577-4. § 1er

. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de

l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent

faire l'objet d'un acte authentique.

 

L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et

communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie

privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de leur valeur respective de celles-ci qui est

fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l’affectation et de la situation de la partie privative,

sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent

immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et

aux parties communes ; les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes,

sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une

servitude, sauf clause dérogatoire;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges, ainsi que, le cas échéant, les

clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges ;

§ 1er/1. Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, jusqu'au moment de la réception

provisoire des parties communes concernées, d'apporter des modifications aux statuts, pour autant

que ce soit justifié par des circonstances d'ordre technique ou par l’intérêt légitime de l'association

des copropriétaires, que cela n'affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative

et que cela n'alourdisse pas les obligations d'un ou de plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont

signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.

Ces parties adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de

modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l'acte modificatif, dans lequel les

coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées. A peine de déchéance de ses

droits, un copropriétaire doit s'opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception

de cet envoi par envoi recommandé au notaire concerné et, le cas échéant, agir en justice; 

§ 2. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur

contient au moins:

1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée

générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article

577-7, § 1er, 1°, c);

2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les

modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que

des obligations conséquentes à la fin de sa mission;

3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de

l'association des copropriétaires;

§ 3. Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de

son lot à la personne de son choix.

§ 4. Est réputée non écrite, toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel

de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente section. Cela n'exclut

pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles

1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif

Sous-section II

De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires

 Art. 577-5. § 1er L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où

sont réunies les deux conditions suivantes :

1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins ;

2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques.

Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.

Elle porte la dénomination : « association des copropriétaires », suivie des indications relatives à la

situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel

immeuble constitue le siège de l'association.

Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise

de ladite association.

§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires

ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la

faculté d'en faire état contre elle.

Les associations partielles ne peuvent disposer de la personnalité juridique qu’à partir du moment où

l’indivision principale dont elles dépendent dispose elle-même de la personnalité juridique.

§ 3. L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à

l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration

de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est

composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.

On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de

provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des

parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face

à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de

chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de

toiture.

L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant

la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la

contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes

ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des

quatre cinquièmes de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le

fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être

ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des

copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires

et extrajudiciaires pour la récupération des charges;

Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufru

Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d’un ou de plusieurs

copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette

requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation

aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.

Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a cosigné la requête peut

convoquer lui-même l’assemblée générale.

A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée

générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotesparts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un

syndic.

§ 3. La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre

du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l’ordre du jour les

propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu’il a reçues au moins trois

semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d’ordre intérieur, au cours de

laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à

l’ordre du jour.

La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient

accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen

de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de

l’envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée

générale sont à charge de l’association des copropriétaires.

Sauf dans les cas d’urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de

l’assemblée.

§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété, s’il en existe un,

peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une

assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois,

compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits

à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

§ 5. L’assemblée générale est présidée par un copropriétaire.

L’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la

moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la

moitié des quotes-parts dans les parties communes.

Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les propriétaires présents ou

représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans

les parties communes.

Si aucun des deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai

de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou

représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.

§ 6. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les

parties communes. 

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges

concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires

prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune

de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans

lesdites charges;

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale

ou non.

La procuration désigne nommément le mandataire.

La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis

le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration

octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée organisée en raison de

l'absence de quorum lors de la première assemblée générale;

Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix

supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés

Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus

de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants

n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.

Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale,

nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de

l’assemblée.

§ 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires

présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul

de la majorité requise.

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou prestant pour

elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par

procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication

des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le Président, par le secrétaire

désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment

ou leurs mandataires.

§ 11. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit

toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui

doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l’article

577-10, § 3, dans les trente jours suivant l’assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même

délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 577-6, §

1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n’a pas reçu

le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit. 

Art. 577-7. § 1er

. L’assemblée générale décide:

1°. à la majorité des deux tiers des voix :

a) de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou

l’administration des parties communes, sans préjudice de l'article 577-4, § 1er/1 ;

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des

travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue

des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4 , 4°;

c) abrogé

d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire,

sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4° ;

e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui,

pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.

Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les

copropriétaires ;

2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix :

a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges

de copropriété ;

b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;

c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de

destruction partielle ;

d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;

e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits

réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à condition que cela

soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas échéant, contre le

paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer;

f) de la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4 ;

g) de la division d'un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots.

h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l'immeuble, motivée par des raisons de salubrité

ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une mise en

conformité de l'immeuble aux dispositions légales. Un copropriétaire peut abandonner, le cas échéant,

contre compensation fixée de commun accord ou par le juge, son lot en faveur des autres

copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait prendre en charge

dans le coût total des travaux. Si les raisons précitées font défaut, la décision de démolition et de

reconstruction totale doit être prise à l'unanimité, selon les règles décrites au paragraphe 3;

§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit

sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.

Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l’occupant ou le tiers, responsable du

sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer

aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.

§ 3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la

répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à

l'article 577-4, § 1er, alinéa 2;

Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de travaux, de

la division ou la réunion de lots ou d’actes de disposition, elle peut statuer, à la même majorité

qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette

modification est nécessaire. 

S’il est décidé de la constitution d’associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification

des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par

l’assemblée générale à la même majorité ;

§ 4 . Lorsque la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n'est pas atteinte à

l'assemblée générale pour cause d'absence d'un ou de plusieurs copropr

4° - d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ;

5°- d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires, conformément à l'article 577-5, § 3;

6°- de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires

communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance

recommandée doit, à peine de nullité, être adressée au domicile ou, à défaut, à la résidence ou siège

social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires ;

7° - de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 2, dans les trente jours de la demande qui

lui est faite par le notaire ;

8° - de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais

ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre

de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce

titre communiquées à l’assemblée.

La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de

l’immeuble ;

9° - de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente

jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur

ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la

comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les

sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme

qui ne se retrouve pas dans les comptes financiers de la copropriété ;

10° - de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve

de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association

des copropriétaires ;

11° - de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère

non privé, relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d’ordre intérieur

ou par l’assemblée générale.

12°- de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi ;

13° - de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, §1er, 1°, d), une pluralité de

devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ;

14°- de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de

fournitures régulières ;

15° - de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre

l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au

troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré ; il en est de même des

conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées

sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent un participation ou dans laquelle elles

exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il

est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de

l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une

entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ; 

16° - de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations

de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il

en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits à la

conservation des hypothèques, conformément à l’article 1er, alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16

décembre 1851, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires ;

17° - de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée

suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi.

Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings est autorisée à

tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de

trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds

de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les

dettes des copropriétaires.

18° - de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de

fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble,

ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels

sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires ; ils sont joints à l’ordre du

jour de l’assemblée générale appelée à voter ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du

jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir dans les années à venir.

 § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de

l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

§ 6. L’assemblée peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui

adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Toutefois, seul le juge peut

révoquer le syndic désigné par jugement.

§ 7. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour

la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.

Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

§ 8. Au sein d'une même association de copropriétaires, un syndic ne peut être en même temps ni

membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes.

Art. 577-8/1, § 1er Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des

caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale.

Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d’un droit réel disposant d’un droit de vote à

l’assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans

préjudice de l'article 577-8/2.

Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre

de l'assemblée peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de

faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers

exerçant les missions du conseil de copropriété.

§ 2. Dans les immeubles ou groupe d'immeubles de moins de 20 lots, à l'exclusion des caves, garages

et parkings, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la

même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er. 

§ 3. L'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité

absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure

jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.

§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en

avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou

intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur

décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix sous réserve des

compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission

ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes

expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Lors de l'assemblée générale ordinaire,

le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de

sa mission.

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège

de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des

copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre

intérieur.

Sous-section IV.

Des actions en justice - De la publicité - De l'opposabilité et de la transmission

Art. 577-9. § 1er L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant

qu'en défendant.

Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, tant en demandant

qu’en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde

de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels

sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi qu'en vue de la modification des

quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges

Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les

parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs

délais.

Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de

participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association

des copropriétaires ;

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé

le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

§ 1er/1. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des

copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux

obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent un cinquième des

quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs

administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions

attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière,

frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale, si elle lui cause un préjudice personnel.

Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle

l’assemblée a eu lieu ;

§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une

assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit

copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

§ 4. Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout

copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux

urgents et nécessaires affectant les parties communes.

Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils

affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.

§ 5. Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté,

le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de

l’absence de décision.

§ 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :

1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée

inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.

2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de

celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble.

§ 7. Lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre

une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge,

afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

§ 8. Le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l'opposant à l'association des

copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires, sans

préjudice des décomptes ultérieurs.

Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des

copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé de

toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre tous les autres

copropriétaires.

Le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des

copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la

dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres

copropriétaires.

Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur participe

aux honoraires et dépens mis à charge de l'association des copropriétaires.

Art 577-10, § 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles

sont opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.

§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de

ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son

lot. 

§ 2. Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association

des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou, si celui-ci n’a pas été désigné, à l’initiative de son auteur.

Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifications décidées

par l’assemblée générale.

Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales

qui s’appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée

générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion.

Le règlement d’ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

§ 3. Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège social de

l’association des copropriétaires.

Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

§ 4. Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale

peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.

Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote

à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d’un

droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription à

la Conservation des Hypothèques:

1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou

personnel, par la notification qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au moment

de la constitution du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé au

paragraphe 3 ou, à défaut, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la notification qui

lui est faite à l’initiative du syndic, par envoi recommandé; le constituant est le seul responsable, visà-vis de l’association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du

retard ou de l’absence de communication ;

2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d'un

droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite par envoi recommandé à

la poste dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l'initiative de celui qui a

reçu ce procès-verbal en application de l’article 577-6, § 12.

Toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas

du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de réformer

toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive

de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui est faite conformément

à l'alinéa 2, 2° et au plus tard dans les quatre mois de la date de l'assemblée générale.

Art. 577-11. § 1er

. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété

d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou

le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la

convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et

documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours ;

1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve au sens du § 5 alinéas 2 et 3 ;

2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de

récupération judiciaires ou extrajudiciaires, ainsi que les frais de transmission des informations

requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2. 

3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale

avant la date certaine du transfert de la propriété ;

4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des

montants en jeu ;

5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières

années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;

6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant

en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la

carence de celui-ci.

§ 2. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert d’un lot pour cause de

mort, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par envoi

recommandé à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas

échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er :

1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par

l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le

paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;

2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date

certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le

syndic postérieurement à cette date ;

3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la

date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic

postérieurement à cette date ;

4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant

la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic

postérieurement à cette date.

Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s’ils

ne sont pas encore en la possession du propriétaire entrant.

Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant.

A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la

carence de celui-ci.

Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le

copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l’alinéa 1°, 2°, 3° et

4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir

des parties communes.

Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds

décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la

convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister. 

§ 3. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre

vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours,

de la date de la passation de l’acte authentique, de l’identification du lot concerné, de l’identité et de

l’adresse actuelle et le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'art 577-6, §

1er, alinéa 2.

§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes 1 à 3 sont à charge

du copropriétaire sortant.

§ 5 . En cas de transmission de la propriété d’un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa

quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus

jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;la quote-part du lot dans le fonds de

roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.

Art. 577-11/1. Lors de la passation de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les

sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de

récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant ainsi que les

frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes précités. Toutefois, le notaire

instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui

auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic

par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique.

A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours

ouvrables qui suivent la date de l'envoi recommandé visé à l'alinéa précédent, le notaire peut

valablement payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant.

Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif

à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée

dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe

d'immeubles est situé.

Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.

Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires.

Sous-section V.

De la dissolution et de la liquidation

Art. 577-12. L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision,

pour quelque cause que ce soit.

La destruction, même totale, de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis n’entraîne pas, à elle

seule, la dissolution de l’association. 

L’assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l’association qu’à l’unanimité des voix de

tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.

Le juge prononce la dissolution de l’association des copropriétaires à la demande de tout intéressé

pouvant faire état d’un juste motif.

577-13. § 1er L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa

liquidation.

Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en

liquidation.

§ 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention,

l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs

liquidateurs.

Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider

l'association.

§ 3. Les articles 186 à 188,190 à 195, §1er et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation

de l'association des copropriétaires.

§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des

hypothèques.

Cet acte contient :

1. l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des

copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;

2. les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs revenant aux créanciers ou aux

copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.

§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les

liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au §4.

Art. 577-13/1. Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont

exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.

Sous-section Vl.

Du caractère impératif

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à

compter de leur entrée en vigueur.

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